Das Objekt
Sie suchen eine renditestarke Kapitalanlage mit großzügigem Flächenangebot und zusätzlichem Entwicklungspotenzial? Dann bietet Ihnen dieser Gebäudekomplex eine interessante Investitionsmöglichkeit.
Bei dem angebotenen Anlageobjekt handelt es sich um zwei Wohn- und Geschäftshäuser mit insgesamt 9 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten. Derzeit stehen zwei Wohnungen und eine Gewerbeeinheit leer, wodurch sich zusätzliche Möglichkeiten zur Modernisierung dieser Einheiten nach eigenen Wünschen und somit zur Optimierung der Vermietungssituation und zur Steigerung der Mieteinnahmen ergeben.
Im Erdgeschoss befindet sich eine Gewerbeeinheit (Apotheke), deren Mietfläche sich aufgrund einer bestehenden baulichen Verbindung teilweise in das angrenzende Nachbargebäude erstreckt. Die dort befindlichen Räumlichkeiten hat der Betreiber der Apotheke zusätzlich vom Eigentümer des Nachbargebäudes angemietet.
Beide Gebäude wurden im Jahr 1907 in massiver Bauweise auf Grundstücken mit einer Gesamtfläche von 497 m² errichtet. Zusammen verfügen die Häuser über eine vermietbare Wohnfläche von ca. 1.051,97 m², sowie eine zusätzliche Gewerbefläche von ca. 274 m². Ergänzend stehen Kellerflächen zur Verfügung.
Die Immobilien wurden über die Jahre hinweg laufend gepflegt und in einigen Teilbereichen renoviert. Gleichzeitig besteht in einzelnen Bereichen weiterer Renovierungs- und Modernisierungsbedarf, der Investoren attraktive Möglichkeiten zur individuellen Weiterentwicklung und Wertsteigerung eröffnet.
Die neun Wohnungen weisen unterschiedliche Größen auf und verfügen über Wohnflächen zwischen ca. 80,66 m² und ca. 181,51 m². Dadurch bietet das Objekt ein vielseitiges Wohnraumangebot für unterschiedliche Mietergruppen.
Beide Gebäude sind vollständig unterkellert; die Dachgeschosse sind ausgebaut. Bei den Deckenkonstruktionen handelt es sich um Holzbalkendecken.
Im Kellergeschoss sind baujahres- und konstruktionsbedingte Feuchtigkeitseinwirkungen an Wänden und Böden vorhanden.
Ein weiterer interessanter Aspekt ist der ausgewiesene Bodenrichtwert von 450,00 €/m².
Bezogen auf die Gesamtgrundstücksfläche von 497 m² ergibt sich daraus allein schon ein rechnerischer Grundstückswert von 223.650,00 €.
Die derzeit erzielte bzw. erzielbare Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf 62.107,56 Euro (IST) und 90.197,76 Euro (SOLL) (vollvermietet). Es ergibt sich somit eine Rendite bei einem Kaufpreis von 1.073.000,00 Euro von 5,79 % (IST) und 8,41 % (SOLL). In die Sollmieten sind für die leerstehenden Wohungen jeweils Kaltmieten i. H. v. € 6,00 je m² und für die leerstehende Gewerbeeinheit € 8,00 je m² eingerechnet. Ebenso sind die ganz aktuellen Mieterhöhungen in der SOLL-Miete berücksichtigt, welche Anfang 2027 wirksam werden.
Wir weisen hier ausdrücklich darauf hin, dass die aktuellen Kaltmieten mitunter massiv unter dem gültigen Mietspiegel liegen und sich somit deutliches ERntwicklungspotenzial ergeben.
Laut Auskunft der Stadt Gelsenkirchen bestehen für die Grundstücke weder Altlasten, noch Baulasten.
Überzeugen Sie sich selbst von diesem attraktiven Investment.
Objektdaten
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Objektnummer
MM-5644
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Objektart
Wohn und Geschäftshaus
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Ort
Gelsenkirchen / Altstadt
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Baujahr
1907
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Verfügbar ab
nach Vereinbarung
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Vermietet
Ja
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Distanz zur Autobahn
1.91 km
Flächen
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Grundstücksfläche
ca. 497 m²
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Wohnfläche
ca. 1.051,97 m²
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Vermietbare Fläche
ca. 1.325,97 m²
Preise
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Kaufpreis
1.073.000 €
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Jahresmiete ist
62.107,56 €
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Jahresmiete soll
90.197,76 €
Energieausweis
-
Energieausweistyp
Bedarfsausweis
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Energieeffizienzklasse
H
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Wesentlicher Energieträger
Gas
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Endenergiebedarf
277kWh / (m²*a)
Endenergiebedarf
277kWh / (m²*a)
Ausstattung
Nachfolgend ein paar Details zu den beiden Wohn- und Geschäftshäusern:
Die beiden voll unterkellerten Wohn- und Geschäftshäuser wurden ca. im Jahr 1907 in massiver Bauweise mit Satteldach und Holzbalkendecken errichtet. Die Fassaden sind verputzt und teilweise mit Stuckelementen versehen.
Gebäudetechnik und weitere Ausstattungsmerkmale:
-Fenster teilweise aus Holz und teilweise aus Kunststoff , jeweils mit Doppelverglasung. Ein Großteil der Fenster stammt aus dem Jahr 1979
-Satteldächer ca. aus 1990 mit teilweise vorhandener Wärmedämmung
-Dezentrale Beheizung der Wohnungen über Gasetagenheizungen, teilweise aus den Jahren 2008 und 2023
-Warmwasseraufbereitung jeweils über die vorhandenen Thermen
-Steigleitungen älteren Baujahres
-Kabelanschluss vorhanden
-Kellerräume mit baujahres- und bauarttypischen Feuchtigkeitseinwirkungen an Wänden und Böden
-Linkes Gebäude: Treppenhaus mit massiver Treppenkonstruktion
-Rechtes Gebäude: Treppenhaus in Holzkonstruktion
Durchgeführte Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen:
2014: Wohnungen 2. OG – linkes Haus – Erneuerung 2 Gasthermen - Kosten: ca. 5.300,00 €
Wohnung 3. OG rechts – linkes Haus – Erneuerung Gastherme – Kosten ca. 2.700,00 €
Wohnung – rechtes Haus – Erneuerung Gastherme – Kosten ca. 2.900,00 €
2016: Wohnung 3. OG – rechtes Haus - Renovierung – Kosten ca. 14.000,00 €
Wohnung 3. OG – rechtes Haus – Sanierung Türen – Kosten: ca. 5.300,00 €
2018: Sanierung der Balkone – linkes Haus – Kosten ca 4.700,00 €
2019: Wohnung EG (Lalo) – rechtes Haus - Gastherme – Kosten: ca. 4.000,00 €
2020: Wohnung 1. OG – rechtes Haus – Erneuerung Gastherme – Kosten ca. 4.000,00 €
Wohnung 2. OG – rechtes Haus – Erneuerung Gastherme – Kosten ca. 4.000,00 €
2022: Ladenlokal Apotheke -Erneuerung Heiztherme Kosten ca. 10.600,00 €
2023: Wohnung 3. OG – linkes Haus- Komplettsanierung nach Brand – Kosten ca. 145.000,00 €
2025: Wohnung 4. OG – rechtes Haus - Fensteraustausch – Kosten ca. 1.000,00 €
Wohnung 4. OG – rechtes Haus – Sanierung – Kosten ca. 14.000,00 €
2026: Wohnung Dachgeschoss – rechtes Haus – Renovierung – Kosten ca. 24.000,00 €
Die aufgeführten Maßnahmen umfassen insgesamt Investitionen in Höhe von ca. 241.500,-- €.
Trotz laufender Instandhaltungsmaßnahmen besteht hinsichtlich der baulichen Substanz, sowie der Ausstattung der Gebäude teilweise Modernisierungsbedarf.
Hervorzuheben sind Schäden an einem Balkon, der Rissbildungen aufweist. Hier sind daher eine fachkundige Überprüfung sowie Instandsetzungsmaßnahmen notwendig.
Sonstige Informationen
Der Verkauf dieses Objekts erfolgt für Kaufende provisionsfrei.
Wir bitten um Verständnis, dass wir lediglich Anfragen unter Angabe aller wichtigen persönlichen Kontaktdaten (Name, Adresse, Rufnummer und Email - Adresse) beantworten.
Es wird im Falle Ihres Kaufinteresses vor einer Besichtigung ein Nachweis zur Finanzierbarkeit des Kaufpreises erwartet.
Uns liegt für die Vermarktung des Objekts ein qualifizierter Alleinauftrag vor.
Alle Angaben zu Größe, Güte und Beschaffenheit sind ohne Gewähr, da sie auf Angaben unserer Auftraggeber beruhen. Änderungen und Irrtümer bleiben vorbehalten.
Wir weisen vorsorglich ausdrücklich darauf hin, dass eine Weitergabe jedweder Informationen und Daten zu den in unserem Alleinauftrag befindlichen Objekten an Dritte ohne unsere schriftliche Genehmigung ausdrücklich untersagt ist.
Da es sich um gemischtgenutzte Immobilien handelt, bestehen für die Bereiche Wohnen und Gewerbe einzelne Energieausweise, welche nachführend aufgeführt sind:
- linkes Haus (Wohngebäude) Energiebedarf: 277,0 kWh Energieeffizienzklasse: H
- linkes Haus (Gewerbefläche bzw. Nichtwohngebäude) Energieverbrauch Wärme: 187,3 kWh Energieverbrauch Strom: 1,6 kWh
- rechtes (Wohngebäude) Energiebedarf: 190,6 kWh Energieeffizienzklasse: F
- rechtes Haus (Gewerbefläche bzw. Nichtwohngebäude) Energieverbrauch Wärme: 208,7 kWh Energieverbrauch Strom: 18,6 kWh
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